'Αρθρα
..........................................................................................................................................................................................................................





Τα οφειλόμενα δάνεια, οι εκποιήσεις
οι παραδοξότητες  και τι πρέπει να γίνει 

Την Τετάρτη 30/7/2014 το Υπουργικό Συμβούλιο έλαβε την αναμενόμενη απόφαση προώθησης εις την Βουλή των Αντιπροσώπων δια ψήφιση του Νόμου ο οποίος αφορά τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια προς τις Τράπεζες και τους τρόπους είσπραξης των. Είναι αυτονόητο ότι  εκείνο που προκαλεί την μεγαλύτερη ανησυχία και αντίδραση είναι  ότι μέσα εις τους τρόπους αυτούς περιλαμβάνεται και η ταχύρυθμη εκποίηση, από πλευράς των Τραπεζών, των ακινήτων τα οποία είχαν υποθηκεύσει προς όφελος τους οι δανειζόμενοι ως εξασφάλιση των οφειλομένων ποσών.

΄Εχω σοβαρούς ενδοιασμούς αναφορικά με την προώθηση του Νομοσχεδίου αυτού, ως έχει,  σε ψήφιση του σε  Νόμο από την Βουλή των Αντιπροσώπων. Το όλο θέμα δεν είναι απλό διότι αφ΄ενός μεν τα ποσά οφείλονται προς τις Τράπεζες και σε αρκετά μεγάλο βαθμό η βιωσιμότητα των τελευταίων εξαρτάται από την είσπραξη των εν λόγω ποσών από την άλλη όμως  ο συντριπτικά μεγαλύτερος  αριθμός εκείνων που χρωστούν αδυνατούν να πληρώσουν λόγω αλλαγής των προσωπικών τους συνθηκών (ανεργία, μείωση του κύκλου εργασιών κ.τ.λ). 

«Αφήνω έξω από την εξίσωση» την σχετική απαίτηση της Τρόϊκας διότι όταν λαμβάνεται μια απόφαση το  κριτήριο οφείλει να είναι πιο είναι το σωστό και όχι αν υπάρχει σε σχέση μ΄αυτή απαίτηση, πίεση ή ακόμα και συγκεκαλυμμένος εκβιασμός του τύπου «αν δεν γίνει δεν παίρνετε την επόμενη δόση». Θέση για μένα ακατανόητη δεδομένων των ήδη τεσσάρων επιτυχημένων και  πέραν των προσδοκιών της Τρόϊκας – έτσι λέχθηκε – μέχρι τώρα αξιολογήσεων. 

Ένα σημαντικό στοιχείο το οποίο έχει διαφοροποιηθεί από τότε που τα ακίνητα προσφέροντο για υποθήκευση  είναι ότι όταν διενεργήτο ο δανεισμός τα ακίνητα τα οποία υποθηκεύοντο ως εξασφάλιση, με βάση τις τότε αξίες των,  υπερκάλυπταν τα ποσά των δανείων που εδίδοντο. Με το σκεπτικό αυτό οι Τράπεζες εδάνειζαν τα χρήματα απλόχερα  και ταυτόχρονα οι δανειζόμενοι χωρίς πολλή σκέψη και ανησυχία αποδέχοντο την υποθήκευση της περιουσίας των. Ταυτόχρονα χωρίς πολλή σκέψη και ανησυχία τρίτα πρόσωπα υπέγραφαν ως εγγυητές των πρωτοφειλετών  έχοντας κατά νου ακριβώς ότι το υποθηκευμένο ακίνητο αποτελούσε επαρκή εξασφάλιση του ποσού, την πληρωμή του οποίου εγγυούντο.  Προσθέτω εδώ το πολύ σημαντικό ότι η πρακτική της ύπαρξης προσωπικών εγγυήσεων είναι κάτι το οποίο ακολουθείτο ευρέως εις την Κύπρο αλλά όχι εις το εξωτερικό.

Με την προτεινόμενη Νομοθεσία εκείνο το οποίο εις την πραγματικότητα συμβαίνει είναι ότι δια Νόμου οι αξίες των ακινήτων θα υποστούν «κούρεμα» κατά τουλάχιστο 50% αν όχι και περισσότερο. Και τούτο διότι όταν κάποιος γνωρίζει ότι ένα συγκεκριμένο ακίνητο αν δεν πωληθεί εις το 80% της αξίας που θα εκτιμηθεί, τότε θα ακολουθήσει η δια δημοπρασίας διάθεση του  εις το 50% της εκτιμημένης αξίας του λογικά  δεν θα προχωρήσει να το αγοράσει εις το 80% της εκτιμημένης αξίας αλλά θα αναμένει να το αγοράσει εις το στάδιο εκείνο της δημοπρασίας που θα μπορεί να το πάρει εις το 50% της εκτιμημένης αξίας του.

Εδώ θα ήθελα να αναφερθώ και στην παραδοξότητα που ανέδειξε πολύ ορθά ο Πρ. Προδρόμου του ΔΗΣΥ. Ο πολίτης θα κληθεί να πληρώσει φορολογίες  προς το Κράτος με βάση εκτιμήσεις του Τμήματος Κτηματολογίου – που ενδεχόμενα θα είναι ψηλές αφού αποτελούν βάση για φορολόγηση -  αλλά αυτές δεν μπορεί να τις χρησιμοποιήσει σε σχέση με το δανεισμό  του από τις Τράπεζες. Οι τελευταίες θα «κινηθούν» με βάση  άλλες εκτιμήσεις από ιδιώτες εκτιμητές που ενδεχόμενα θα είναι χαμηλότερες και επομένως εις βάρος του δανειζόμενου πολίτη. Ο λόγος για μένα είναι προφανής. Χρησιμοποίηση  των εκτιμήσεων του Κτηματολογίου θέτει το όλο  θέμα στο τομέα του Δημοσίου Δικαίου που συνεπάγει δικαίωμα προσφυγής στο Ανώτατο Δικαστήριο. Η χρησιμοποίηση ιδιωτών εκτιμητών στερεί αυτό το δικαίωμα εις  τον πολίτη.

Με βάση τα πιο πάνω δεδομένα, είναι  η γνώμη μου ότι η προτεινόμενη Νομοθεσία οφείλει να τροποποιηθεί. Μία βασική τροποποίηση πρέπει να είναι η εισαγωγή εις αυτή πρόνοιας ότι σε περίπτωση εκποίησης ακινήτου από τη Τράπεζα με τον τρόπο που προνοεί η προτεινόμενη Νομοθεσία το τυχόν παραμένον υπόλοιπο οφειλόμενο ποσό,  να διαγράφεται. Αυτό θα έχει τα εξής πρακτικά αποτελέσματα:


(i)    Η Τράπεζα να μην προχωρεί «αβασάνιστα»  με εκποιήσεις αφού θα κινδυνεύει,  ειδικά τώρα που οι τιμές των ακινήτων που αποτελούν την εξασφάλιση είναι χαμηλές,  να αναγκάζεται  να διαγράφει μεγάλα ποσά χρημάτων. Αντιθέτως θα αναμένει οι τιμές των ακινήτων να «ανεβούν» και αυτό θα οδηγήσει τις Τράπεζες στη διενέργεια αναδιαρθρώσεων, κάτι  που δεν έκαναν, τουλάχιστο ευρέως, μέχρι σήμερα. 

(ii)    Oι ιδιοκτήτες των ακινήτων πολύ πιο εύκολα θα αποδεχθούν την εκποίηση των  ακινήτων των, τα οποία ούτως  ή άλλως γνώριζαν ότι «έθεταν σε κίνδυνο» όταν τα υποθήκευαν, όταν αυτό συνδυάζεται με τη πλήρη απαλλαγή των ιδίων  και των εγγυητών των από το υπόλοιπο οφειλόμενο ποσό. Υπενθυμίζω ότι ούτε οι ίδιοι  αλλά ούτε η Τράπεζα  και οι εγγυητές των υπολόγιζαν να παρέμενε υπόλοιπο οφειλόμενο ποσό όταν υποθήκευαν το ακίνητο. 

Εδώ οφείλει να αναφερθεί και κάτι το αξιοσημείωτο. Το «κούρεμα» των καταθέσεων έγινε λαμβάνοντας υπ΄όψη το ακραίο σενάριο της Pimco. Η τελευταία στην έκθεση της αναφέρει ότι δεν δίδει καμμία αξία στις προσωπικές εγγυήσεις αφού δεν μπορεί να τις αξιολογήσει. Ταυτόχρονα όμως αυτές τις ίδιες εγγυήσεις, αν δεν γίνουν οι διαγραφές των υπολοίπων οφειλομένων που προτείνω, τις θέλουν οι Τράπεζες να υπάρχουν για να τις «κυνηγήσουν» για σκοπούς είσπραξης!!

Οφείλω να αναφέρω ότι διατηρώ σοβαρές επιφυλάξεις εάν η πρόνοια αυτή που καταλήγει, όπως προανάφερα, σε προκαθορισμένο κατά 80% και στη συνέχεια 50%  νομοθετικό «κούρεμα» της αξίας του ακινήτου δεν αντιβαίνει το άρθρο 23 του Συντάγματος. Αυτή ενδεχόμενα «διασώζεται» με την ανωτέρω αναφερόμενη  πρόταση μου για διαγραφή του τυχόν υπολοίπου ποσού που θα συνεχίσει να  οφείλεται μετά την εκποίηση του. Πιο σημαντικό όμως είναι το γεγονός ότι μία τέτοια πρόνοια επιφέρει κάποια  ισορροπία μεταξύ της ανάγκης  των Τραπεζών να εισπράξουν το λαβείν των από τη μια  και της αδυναμίας των  οφειλετών να ανταποκριθούν  από την άλλη. Συνέχιση ύπαρξης  οφειλομένου ποσού, μετά και την εκποίηση του ακινήτου, κινδυνεύει να οδηγήσει τη Κοινωνία «σε βάθος» αρκετών γενεών σε πτωχευμένους πολίτες αλλά και Κυπρίους ενοικιαστές  περιουσιών ξένης ιδιοκτησίας εδώ στη πατρίδα τους. 



                           
                                                                                      Χρίστος Μ. Τριανταφυλλίδης
                                                                                      Δικηγόρος